Expulsions locatives : voici les vraies raisons qui peuvent vous mettre dehors

Expulsion locative : nul n’est à l’abri d’une mauvaise surprise derrière sa porte d’entrée ! Mais quels sont les vrais motifs qui risquent de vous faire connaître les joies (toutes relatives) d’un préavis précipité ? Avant d’accuser votre voisine de l’étage du dessus ou ce ficus qui s’accroche à la rambarde, passons en revue, sans langue de bois, les raisons clairement prévues par la loi qui peuvent conduire à se retrouver « dehors ».

Impayé de loyer : le classique du genre

Si vous pensez qu’oublier de régler votre loyer est un sport pratiqué sans conséquences, détrompez-vous ! L’impayé de loyer est, tout simplement, la raison la plus courante d’expulsion. Cela découle de l’obligation pour le locataire de payer l’intégralité du loyer et des charges attenant à son bail de location. Autrement dit, même si la tentation du resto est forte, la priorité reste le loyer !

Avant toute saisine du juge, le bailleur doit impérativement adresser un commandement de payer : ce document officiel, remis par un commissaire de justice, est le premier acte de toute procédure d’expulsion. Pour être valable, ce commandement doit être délivré au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou 3 mois pour un logement meublé), et transmis soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice. Petite précision juridique : le texte applicable ici est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit même un délai de 6 semaines après le commandement pour rembourser sa dette.

L’art subtil du congé : vente, reprise, motifs légitimes…

Le bailleur ne dispose pas seulement de l’arme fatale « impayé » pour mettre fin à un bail. Plusieurs types de congés existent :

• Congé pour vente ou reprise : si le propriétaire veut reprendre son logement pour le vendre ou pour y loger quelqu’un de sa famille (conjoint, parents, enfants…) ou lui-même, il peut délivrer un congé à condition d’en respecter les modalités.
• Congé pour motif légitime et sérieux : le bailleur peut également donner congé lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, par exemple lorsqu’il paie régulièrement son loyer en retard, omet d’assurer l’entretien du logement ou se lance discrètement dans des transformations dignes d’un grand architecte (sinon d’un grand démolisseur).

Notez-le : le locataire doit utiliser le logement uniquement selon la destination prévue dans le bail (habitation ou professionnelle) et éviter de causer un trouble excessif. Eh oui, organiser des rave parties dans son salon tous les samedis n’a jamais fait bon ménage avec la tranquillité d’un immeuble…

En ce qui concerne la protection du locataire âgé : si le bailleur a plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes, il peut tout de même délivrer un congé dans ces conditions alternatives. Attention, la protection saute dès que le locataire ne respecte plus ses obligations (impayés, sous-location sauvage, troubles de voisinage…).

Assurance : l’obligation qui ne prend pas de vacances

Outre le respect du voisinage, le locataire doit s’assurer contre certains risques locatifs et en justifier auprès du bailleur, lors de la remise des clés puis chaque année, sur demande. Faute de quoi, le propriétaire peut le mettre en demeure – via un commandement de justifier de l’assurance, donné avec un délai d’un mois pour régulariser la situation. Il est alors crucial de bien fournir une preuve d’assurance pendant ce laps de temps (ou d’en souscrire une illico-presto !).

Après ce délai, si l’assurance n’est toujours pas présentée, deux options s’offrent au bailleur :

• Souscrire une assurance « pour compte » du locataire
• Ou appliquer la clause résolutoire et résilier le bail, ce qui peut mener droit… à la procédure d’expulsion !

Occupation sans droit ni titre et autres situations à éviter

Autre motif d’expulsion : l’occupation sans droit ni titre. Il s’agit d’une personne vivant dans un logement sans avoir de bail ni de titre de propriété. Deux cas se présentent habituellement :

• La personne était entrée légalement dans le logement mais n’a plus de droit à y demeurer (fin du bail, etc.).
• La personne est entrée dans le logement sans aucun titre d’occupation – bref, du squat pur jus.

Dans le parc social, la perte du « droit au maintien dans les lieux » peut également mener à l’expulsion. Pour chaque motif, la loi encadre strictement la procédure : lettres recommandées, commandements, interventions de commissaire de justice… Rien n’est laissé au hasard.

En conclusion, mieux vaut respecter sérieusement ses obligations de locataire pour ne pas jouer à cache-cache avec le commissaire de justice, ni tester votre capacité de rebond chez des amis. Si jamais vous craignez un faux-pas, informez-vous sur les démarches et solutions possibles et gardez une copie de toutes vos assurances à portée de main – ça coûte moins cher qu’un déménagement précipité !